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中奥地产拿地迅猛 信托融资疑涉明股实债

2021-08-24 08:05:21 来源 : 贝果财经

赣系房企中奥地产,正频繁出现在各地土拍“战场”中。

近日,中奥地产以9.08亿元竞得江西省抚州市临川区钟岭大道以南、伍塘路以西、天成路以北DFB2021013地块,溢价率46.19%,成交楼面价为5848元/平方米。而这仅仅是新晋百强房企中奥地产迅猛拿地的一个缩影。

《中国经营报》记者梳理发现,仅自今年以来,中奥地产就在徐州新沂、宜春樟树和阜阳颍上等多个县市高溢价拿地,并在5月初接盘了华夏幸福位于武汉新洲的双柳地块。此外,自去年以来,公司还与弘阳集团和力高集团等10余家房企接洽或签订合作协议,通过项目合作形式实现异地扩张。

而在中奥地产拿地迅猛的背后,隐约闪现出信托的身影,疑涉明股实债操作嫌疑。用益信托网显示,仅今年以来,中奥地产就运作了“爱建共赢-中奥金华东阳集合资金信托计划”“爱建共赢-中奥赣州集合资金信托计划”“爱建共赢-中奥赣州集合资金信托计划(二期)”等三款理财产品,涉资规模累计6.4亿元。

对此,中奥地产相关负责人在接受记者采访时表示,企业负债率较低,发展较为稳健,以自有资金发展为主;在拿地方面,遵循适合自己的拿地策略,并不存在承压问题。

信托融资疑涉明股实债

在短短6个月时间里,中奥地产就联手爱建信托“上新”了三款信托产品。

用益信托网显示,与中奥地产相关的三款理财产品已全部处于“执行”状态。其中,金华东阳信托计划发行时间最早,为“2021-01-25至2021-01-29”,而两款赣州信托计划成立和发行时间皆为今年7月份,上述三款信托产品累计涉资规模为6.4亿元。

“一般而言,开发商联合信托公司作房地产股权信托融资,一方面是项目在不具备银行开发贷款所需要‘四证’的前提下,为解决项目前期融资问题而作的股权融资。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示,“另一方面,也是为了以明股实债的形式来降低表观负债率,甚至为了在合并报表时实现出表。”

以赣州信托计划(二期)为例,该信托计划投资项目所在地为江西省赣州市赣县区,融资方为南昌奥庭置业有限公司(以下简称“南昌奥庭”)。而天眼查显示,南昌奥庭唯一的对外投资公司为赣州奥蓝置业有限公司,公司经股权穿透疑似实控人为爱建信托。

而在该信托计划资金用途的介绍中,公司方面表示信托资金规模不超过5亿元,分两期募集,其中信托计划I期(投资类)规模不超过1.8亿元,用于认购有限合伙企业优先级LP,而信托计划II期(融资类)规模不超过3.2亿元,待标的项目满足条件后放款,用于标的项目开发建设。

无独有偶,金华东阳信托计划也同样投向了房地产领域,而平台公司则是浙江金华奥宇置业有限公司。天眼查显示,在公司股东中,上海奥筑企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持股99%,江西中奥置业有限公司持股仅1%;而在前者的股东表中,中奥地产系持股50.4%,爱建信托系持有剩余股权。

“在具体操作过程中,往往会让信托计划占大股而开发商占小股,但实际控制人肯定是项目开发商,而不是占大股的信托计划。”柏文喜同时表示,这种明股实债形式既实现了项目前期融资,又能降低表观负债率和实际的融资成本,可谓一举多得。

“但这种融资方式具有‘在杠杆之上再加杠杆’的特征,容易导致项目负债过高和流动性压力过大。如果信托计划后续发行不顺利,那么项目涉及明股实债的信托计划融资就会陷入流动性危机。”柏文喜进一步表示。

“不存在明股实债。”中奥地产方面对此回复称,公司负债率较低,较为稳健,以自有资金发展为主,不依赖信托输血,不存在流动性风险。

项目扎堆三四线城市

除疑涉明股实债外,中奥地产近期在各地土拍市场中频繁高溢价拿地,也引起了行业关注。

官网资料显示,中奥地产定位“快乐生活综合服务商”,实行上海、南昌双总部管理模式,业务涵盖地产开发、商业运营和物业服务,目前已布局华中、华南和华东三大区域,并成立了苏北区域、苏南区域、浙北区域、浙中区域、安徽区域、赣北区域、环南昌区域、赣南区域和广深区域9个区域公司。

记者梳理发现,仅自今年以来,中奥地产就在徐州新沂和宜春樟树等多地拿地,并在5月初接盘了华夏幸福位于武汉新洲的双柳地块。据悉,该项目已命名为武汉中奥星耀天悦。

在亿翰智库发布的《2021年1-6月中国典型房企新增货值研究成果》中,中奥地产新增货值为136.3亿元,排名第70名。同时,中指研究院数据显示,中奥地产今年上半年拿地金额为40亿元,位列行业第100位,拿地金额数据及排位不及去年。

“该机构发布的数据并未与我司沟通确认,数据并不准确。”中奥地产方面表示,“我们看到了政策调控市场的决心,引导房地产行业走向更健康、更规范的方向。因此主动对投资做了更为谨慎的把控,考量利润率及规模均衡,更考虑企业的长期稳定发展。”

在大举进入三四线城市的同时,中奥地产频繁高溢价拿地也备受关注。记者梳理发现,中奥地产今年以来已在徐州新沂、宜春樟树和阜阳颍上等县市高溢价拿地。例如,中奥地产在4月份竞得新沂2021-13号地块,溢价率达89.79%;5月份,中奥地产又以187.5%和133%的溢价率,分别拿下阜阳颍上的YS2021-3和YS2021-4号地块。

“在公司的投资策略中,三四线潜力型城市是主要发展区域之一,同时对集中供地的城市持谨慎态度。公司在拿地前均会进行全面深入的研究,并已充分考虑去化风险。”中奥地产方面表示,“高溢价率一方面是公司对区域发展的看好,另一方面也是中奥地产内功扎实,为产品力和营销力提供了强有力的保障。”

对于频繁高溢价拿地对现金流的影响,中奥地产方面回应称:“在拿地方面,公司遵循适合自己的拿地策略发展,并不存在承压问题。”

合作扩张被指业绩“虚胖”

在三四线城市大举拿地的同时,中奥地产的销售规模自2020年以来也在快速进阶。例如,根据克而瑞数据,今年上半年全口径销售额为165.4亿元,但权益金额仅为74.8亿元,权益金额占比仅为45.22%,有业绩“虚胖”的嫌疑。

在业内人士看来,这或与中奥地产近年来快速扩大合作“朋友圈”密切相关。相关信息显示,仅自2020年以来,中奥地产总裁任小军和执行总裁田永盛等先后与新城控股、弘阳集团、力高集团、银城集团和海伦堡等10余家房企接洽或签订合作协议。

最新的合作案例发生在7月9日,中奥地产与华地集团正式签署战略合作协议,双方未来将充分发挥各自的业务和资源优势,推动双方具体项目深度合作和落地,实现优势互补和互利共赢。

“在这种合作模式中,通常是一方提供土地,另外一方负责开发。”汇生国际资本总裁黄立冲分析认为,负责开发的一方可以避免在购买土地时动用大量资金和款项,但在项目开发过程中需支撑所需的流动资金并负责操盘等。

如在浙江永康中奥置业有限公司(以下简称“浙江中奥”)的股权比例中,中奥系旗下的浙江筑奥置业持股51%,另外49%的股权则归属于华鸿嘉信旗下的苍南鸿创置业,而浙江中奥开发的项目则是位于浙江永康市的中奥华鸿天宸尚品项目。

公开信息显示,依靠与华鸿嘉信和中梁控股等企业合作,2019年12月才进入浙江区域的中奥地产,在短短一年时间内实现“签约超60亿元的业绩”。

在业内人士看来,“合作扩张”一直是许多中小公司业绩增长的“秘诀”,能够快速提升规模,但房企在扩张过程中很难完全兼顾规模与利润,在过多地追求高周转的情况下,利润多半会被舍弃一部分。

对于业绩“虚胖”的质疑,中奥地产回复称,“开放与企业的合作并非是急于扩大合作规模、盲目提升销售业绩”,其同时表示“合作共赢、合作互补是目前行业发展趋势”。

中奥地产方面还认为:“在江西等公司深耕的区域,多为其他企业寻求与我司合作;在华东和华南区域,公司也会与当地有优势的企业合作,进行优势互补,同时充分尊重及信任属地合作方。”

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